一提到红岛，我脑海里自然而然的就会出现“鬼城”的联想。如果你也去过那里，可能多半也会有跟我相近的观感。
——这边是无数新起的、矗立着塔吊的楼盘，那边是轰隆隆作业的工程车和熙熙攘攘的车流。
两年前，我站在某个火热异常的楼盘边下，找不到售楼处的入口，十分钟后，路上才出现一个人影，这个人居然还是楼盘保安。
我和太太意兴阑珊，败兴而归。
冷清，既是两年前红岛的写照，也是两年后红岛的现实。
即便是在抖音里，很多关于“红岛”的短视频里，时不时会出现这样一幅画面：一面是干净宽敞的街道，高大靓丽的写字楼，还有蓝天白云，这是国内各大城市所有CBD都该具备的轮廓和框架。一面是鲜有出没的路人，两者共同构成了红岛高新区的理想与现实。
1
事实上，红岛正面临严重的“人口危机”。
年青岛发布《红岛经济区及周边区域总体规划》，规划中提到红岛经济区范围内规划建设用地规模为90平方千米，规划人口规模为70万人。
数据显示，年底红岛区常住人口仅为9.97万人，比年仅增长了人，年增长了人，突破十万人大关，年要好一些，增长了人。
奇怪的是，红岛区的人口没有涨多少，但是房价却翻了好几倍。
三年涨三倍，红岛区的房价真是坐上了过山车。
安居客数据显示，年5月红岛区的房价仅为元一平，三年后也就是年5月，红岛区房价已经接近万一平。
所以写到这，要谈红岛楼市，就得弄明白红岛楼市的上涨逻辑和价格支撑。
2
跟青岛其他区域房价上涨的逻辑差不太多，红岛的上涨也受到了政策和供需驱的双重驱动。
政策驱动是去库存和棚改货币化安置，这是老调重弹，谁都清楚。这是和青岛其他市区的上涨一致的地方。
唯独不同的是供需驱动的不同，红岛是片处女地，所有的基础设施都在规划或者建设当中，这个地方供需驱动的主要动力，更多的不是刚需，而是投资。
即便是到了年，晚上去很多建成一两年的红岛楼盘看，亮灯率只能用惨淡形容。
投资和刚需最大的不同之一，体现在耐性上。
刚需驱动的用户巴不得第一时间收房、验房、装修，投资驱动的用户持有物业则明显要有耐心得多。
罗马不是一天建成的，红岛的繁荣也离不开等待。
3
对于很多选择红岛投资的人来说，红岛的房价是存在这样两个价格锚定。
第一个房价锚定是，青岛市市政府搬迁红岛的传言。
一方面，对于搬迁所在地，自然这是房价的重大利好。比如北京市政府搬到通州区，通州的段位就上来了。而一旦青岛市政府搬迁红岛，那么红岛板块铁板钉钉将会成为青岛楼市新贵。
另一方面，市政府搬迁早已见惯不怪，抖音上流传着王健林说廊坊万达广场的一段公案，廊坊万达广场居然就建在廊坊市政府的旧址。
遗憾的是，这只是一个传言，就像是青岛要直辖的传言一样，活在红岛区人民和投资客的脑海里。
至今，这么大的事情，都没有确凿的信息释放。
第二个房价锚定是，红岛区的规划和格局。
高新区侧重产业地产，目标是吸引大企业，瞄准的高端制造业。河套区域则是侧重商务地产，希望塑造白领群体，撬动的是服务业。
有句话是怎么说的：栽好梧桐树，不愁凤凰来。
延续这个逻辑，青岛的投资客也生出这样一个论调：房价硬件决定论。
接下来，我们就盘盘这个论调。
4
一给红岛扣上“鬼城”的帽子，很多人就会不服：
——当年郑州的郑东新区可是最著名的“鬼城”，还上了试卷考题，你看看现在的郑东新区，不是抢破头的CBD吗？
两个新区的路径何其相似。
——郑东和红岛两个新区都是“筑巢引凤”，都是硬件深度影响房价，都是经历了近十年的建设，都被扣上过“鬼城”的帽子，也都有传言政府要搬迁到此，也都搞高铁站和地铁站。
可不，两个新区放在一起一比，似乎再给点时间，红岛就会上演“真香定律”打脸。
问题是，郑州和青岛不太一样。
打开地图，你会发现中原腹地孤零零的就立着郑州这么一座特大城市。
地理位置赋予了郑州天然的区位优势。
一是，河南人口过亿，在年之前，城镇化率比较低。
二是，因为身处中原，河南不是山东这样省会与副省级经济城市“双龙头”格局，举一省之力发展郑州。
三是，郑州是国家级的交通枢纽，多条国家级的主干道铁路在这汇集。
……
郑州的就像是一块巨大的海绵，把河南的省级市级的行政中心、全省的重要产业，亟待程式化的人口一股脑的汇聚起来。
有个数据很有意思，“十二五”期间，至年，郑州市净流入人口达万。
青岛则不同，胶东一带都是发达的中小城市，收入基本与青岛差不太多，像潍坊、烟台，甚至威海，日照的经济表现都非常不错。而鲁西人口大市临沂的流出人口被位置更近的济南分流。
多年来，青岛每年的流入人口数量基本在10万上下浮动。同时，这些流入的人口，还要面临着被区位优势更好，基础设施更好的蓝色硅谷、西海岸新区的竞争。
僧不多，粥也不多，是红岛在与兄弟新区竞争时最大的不足。
当然，郑东新区的崛起还有时机的优势。郑东新区从年每平方米多元，蹿升至年每平方米1.5万元的均价。
这漫长的十二年，几乎可以让每一个想要扎根郑东新区的人都有足够时间去适应、感受、支持房价的上涨。
年，郑东新区人口突破万，在郑州人眼里，郑东新区是个“堵车”到令人头疼的地方。
而红岛新区虽然赶了个晚集，但在房价上却起了个大早。从无人问津的几千元时代到投资客爆棚的一万五时代，红岛不过用了两三年光景。
一旦我们细细分析，便会发现，红岛只是红岛，郑东新区依然是郑东新区。
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年，安居客红岛房价走势曲线，我不太
