房地产交易税新*落地一个月，威海房产市场有何变化？据小编了解到，威海二手房交易日渐火爆，目前二手房成交数量为去年年底的2至3倍。
↓↓↓现象：服务大厅不到8点就排起长队
昨日上午9时，当记者来到市房屋登记服务大厅时，大厅里早已挤满了办理业务的市民。
市房屋登记服务大厅一名工作人员介绍，服务大厅原本8点半上班，但是不到8点钟门口就排起了长队，因此，最近8点就开始现场放号，提前办理资料审查等业务。这种情况从今年3月初开始持续至今，因为业务量激增，工作人员几乎每天都在加班。
据房产中介宋先生介绍，最近他们公司每天都会签一两笔单子，这个月目前已经签了40单，而去年这个时候一个月顶多只能签20单。
在他看来，今年房子好卖，主要是买家出手更大方了。“去年买家即便是看好了，但仍显得非常犹豫，一是期待房价还能再降，二来房贷利率没有任何折扣让买家心里总感觉吃亏，但今年的市场发生了根本性变化，有的买家看到性价比较高的房子，当天就会交定金。”宋先生说。
↓↓↓分析：新*刺激成交量上涨
来自威海房信网产权服务中心的数据显示，目前二手房成交数量为去年年底的2至3倍，其中选择60至平方米的占绝大多数，这反映了当前威海二手房市场主是以刚性需求为主导的年轻人。
除交易量增加外，二手房的成交价也明显上涨，与去年年底相比，市区60至平方米的二手房普遍上涨。
二手房市场量价齐升的最主要的原因是，二手房市场房价处于低位，*策放宽后，我市房地产市场迎来买房的好时期。
据了解，房地产交易税新*于上个月22日正式实施，进一步调整了交易环节的契税、营业税，大大降低了购房者的交易成本。
前段时间，蔚先生的一位客户购买了位于张村镇的一套91平方米的二手房40万元，由于这是他购买的第二套住房，按照*策，第二套住房的契税由3%降至2%，仅这一项*策，他就能节省多元。
业内专家认为，这是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段，活跃了交易的气氛。
↓↓↓预测：未来房价以平稳为主
不少市民关心，威海二手房市场量价齐涨的行情是否会持续下去？
对此，业内专家认为，威海房价还是会以平稳为主，但是成交情况还能不能一如既往的火爆，对于现在的市场情况而言还无法确定。
虽然各项利好*策的刺激作用明显，但房地产市场更直接地和供求关系相关。今年上半年威海经济形势不错，外来人口购房需求旺盛，二手房销量必然随之上涨。不过，这并没有改变市场原来的状态，目前仍是买方市场，威海应该不会出现一线城市近期呈现的二手房交易暴涨局面。
另外，即将出台的房地产行业营改增*策也增加了二手房市场的不确定性。
目前房地产的营业税原则上按5%征收，但营改增后，业内估计二手房交易有可能按照税率11%的增值税征收。由于二者的税率不同，不少人担心税负增加。
对此，业内人士表示，房地产行业营改增具体细则虽然没有出台，但国家已经明确提出降低税负是总体方向，市民应理性对待。
签约、缴税、贷款、过户交接等流程要复杂的多，如果对二手房交易流程不懂的话还可能吃大亏。今天嘀嘀买房总结出20条二手房交易流程和购买二手房注意事项，希望对购房者会有一些借鉴和帮助。
1确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
2考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3.一般来说，*产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
3查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
4确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2.产权证上一般标明的是建筑面积；
3.保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
5观察房屋的内部结构
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2.管线是否太多或者走线不合理；
3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
6考核房屋的市*配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压；
2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
7了解装修的状况
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
8查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
9了解以后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格；
2.物业管理费的收取标准；
3.车位的费用。
10追溯旧房的历史
1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；
3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
11了解邻居的组合
1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
12算计一下房价
1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的保值价。
13二手房按揭的条件
1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
2.能提供稳定的收入支付本息的证明；
3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
4.所购房屋产权所属真实可靠；
5.支付有关手续费。
14请律师
1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
15找代理行
1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
16考察代理公司是否可靠
1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；
2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
17及时了解*策、程序、费用上的变化
1.要注意报纸的新消息；
2.向律师及中介代理公司咨询；
3.可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解新的信息。
18产权是否完整
1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
19小心房款和产权的交接
1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
20保证产权顺利过户
1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
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