今晚,南山西丽湖畔的最新楼盘,金众麒麟公馆,将在华侨城洲际酒店大宴会厅开盘,采用公开抽签的方式选房,12日18:00签到,19:30开始选房。很多媒体自媒体估计也会写开盘报道,淘哥在这里先做一个预判:
淘哥认为,首先,看过这么多楼盘,金众麒麟公馆可以说是一个综合素质很高,目前整个深圳新盘市场都屈指可数的高品质项目。
其次,目前10月份这个时间节点很特殊,刚好是香蜜湖深业中城和前海几个网红盘即将入市的时候,很多购房者都在准备摇号打新,大家的心态普遍是:不管能不能买到,先试一试再说,万一中奖了呢?
因此这对整个楼市购买力造成了短期分流,预计金众麒麟公馆今晚开盘不会出现爆卖8成的火热。
但是,真正能摇到号的毕竟是少数,像深业中城这种,可能中签率在10%以下,大部分人只是重在参与。
等打新盛宴结束,绝大多数没有能够摇到号的人,就会回流市场,这将带旺福田南山的优质新盘、二手房销售。
这个过程和去年华润城三期开盘后,没有摇到号购房者回流,直接刺激了南山其它新盘,华润城二手房销售的情况是一摸一样的。
届时人们将发现,金众麒麟公馆是深圳在售新盘中,无论性价比、自住、投资等更方面都不错的一个选择。
预计到时候,金众麒麟公馆将显示出很好的持续销售能力,将成为整个四季度,深圳卖的最好的头部几个项目之一。
淘哥认为,因为有特殊因素的扰动,要在1-2个月的周期,来考察一个楼盘的开盘情况,才显得客观。
这是淘哥对金众开盘情况的预测,淘哥之所以敢于做这个预判。是因为经过详细对比发现,这个楼盘无论在定价、户型、品质、交通、学位、区域前景等等方面,都很有竞争力。尤其是其品质,在深圳地产业内口碑极佳,被誉为“小悦府”,众多有十几年经验的资深地产人看完都称赞不绝。
区域谈了很多了,今天淘哥重点讲讲价格、户型。
NO.1|壹
价格
深圳核心区域的最低门槛
首先看价格,金众麒麟公馆均价是8.2+(装修),或者你直接理解为均价8.85,带价值的精装修。
每一栋每个单元,最低和最高的单价,淘哥给大家一个小福利,如下图,最便宜的大概是7.82万,最贵的是12.6万。
换算成最低总价、最高总价,也计算出来了。最便宜的是万。
这个价格怎么评价?你对比下最近深圳在售讲售的新盘就能明白了。
1、中粮大悦城
前两天刚刚拿证的宝安老城区的中粮大悦城,均价8.9万,户型建筑面积是-平米,主推平三房,约平四房和平四房,单价区间是8.1-9.5万,总价区间是-万。(以上价格均不包含折扣和优惠)
中粮大悦城均价比金众麒麟公馆略高,最低总价万,更是比金众的万高出多万。
2、宝安其它楼盘
昨天淘哥写了篇文章,盘点了宝安从宝中一直到尖岗山的房价,明显已经豪宅化了,基本上是9万-15万之间。
(图中中粮大悦城应该是8.9万)
前不久开盘的海纳公馆,均价也大概是8.9万,但是这个价格是毛坯价,不带装修。而且开盘后一些折扣已经取消了,目前很多性价比高的单元也已经卖掉了。
3、南山楼盘
西丽的宝能城西区,9月份开了一次盘,价格大概8.5万,为-平4房产品,总价万起步,最高总价约万。
海境界二期,均价10.3万,据说还剩下有极少数高楼层平单位,总价万左右。
半岛城邦四期,之前的备案均价是11.6万,开盘前一直有人吐槽是0万买个88平的一房一厅,结果人家开盘大卖,现在包括那些88平的一房一厅在内,也都卖光了。
4、福田楼盘
前不久开盘大卖8成,销售金额50个亿的天健天骄,备案均价为10.5万,户型建面约90-平。
5、龙华楼盘,金茂府之前传闻要13万,现在又传闻是10万+。也是大户型为主,门槛高。
6、深业中城,市场传闻13万,最小平,这样最低门槛也要0万以上了。前海招商领玺,市场传闻12万,最小平,如果这样,最低门槛大概多万。
......
对比我们可以知道,
1、从绝对价格看,金众麒麟公馆8.85万带精装修的价格,无论在福田、南山、甚至在宝中和新安,都属于低价,也远远低于龙华金茂府的预期售价。
2、从总价门槛上,目前在深圳中心的福田、南山、宝中所在在售和近期将售楼盘,金众麒麟公馆是最低的,万多起。之前也只有海纳公馆75平的能相比,但是海纳是2房,金众这个是平2+1房,双卫生间。
3、结论是,如果你是刚需,你在科技园或者南山福田工作,你想就近上车。或者你在龙华,想改善到关内。金众麒麟公馆是目前新盘中,你能找到的最低门槛了。
事实上,深圳核心区域的楼市,未来也很难有更低的门槛出现。因为越是核心区域,大户型其实越好卖,房企倾向于做大平层。
另外一方面,虽然有*策,但是现在其实很多楼盘都放宽到套内90平了,做出来一般就是建筑面积平,这样,福田南山宝中随随便便一个楼盘价格都是9万以上,平就要0万。所以,未来0万可能就是福田南山宝中最低的上车门槛。
淘哥粗略数了数,金众麒麟公馆7字头的有30套,最低,总价万多-万。这种最低门槛,而且还是平的2+1房2卫,真是卖了就没有了。
NO.2|贰
户型
可以用经典、稀缺来形容
谈完价格,来谈谈户型。户型是一个楼盘性价比的决定因素之一,也极大程度上影响楼盘的增值潜力。最典型的例子就是恒裕滨城二期,它能够成为深圳湾豪宅的龙头之一,很大程度上就是靠其独步天下的户型。
我们先来看看户型,主要是平的2+1,平米的3+1,平米的横厅3+1,平米的3+1和平米的3+1户型。
一句话点评,这是淘哥今年在深圳看到的,最佳的新盘户型之一,每个户型都很有特点,可圈可点。
1、比如,平米这个1/2栋的B户型,东南朝向,户型方正实用,三面采光,7.3米超大阳台饱览园林景观。这是深圳楼市历史的一种经典户型,在深圳湾一些豪宅都有使用。
但是这次这种平米的户型很少,就只有两条腿,大概率会被暴抢。你今晚开盘现场去,运气好可能还有机会抢到,之后去应该就没有了。
2、比如,平米的大户型,户型同样非常的方正实用,全屋飘窗设计,空间利用率高,阔绰实用,再加上6.9米大横厅+大阳台,湖山美景尽入眼底。
如下图,项目的西北面是西丽湖。
据淘哥了解,5楼以上,可以看到部分西丽湖景观,越往上,视野逐层开阔,12楼以上景观已经很好了,到了20楼以上,景观就无敌了。
下图是在阳台上拍的景观,对面资本市场学院的几栋楼是15层高。
理论上,淘哥认为,以这个盘的地段和客户群体(高级知识分子,领导干部,金融高管等),买大一点更佳,平的是个好选择。
淘哥有位好友是深圳某金融公司董事长,他就点名只要的,因为风水、环境、尺度等因素。
3、还有这个的横厅3+1房,淘哥觉得会很俏,阳台长6.3米,以后找不到这种户型了。
这种户型其实也是深圳楼市的一种经典户型,格局和深圳湾的鸿威海怡湾多的横厅户型非常类似,这种户型目前卖万。(下图是卧室出阳台的,海怡湾也有客厅出阳台的,下图虚线部分)而金众这种的横厅,总价大概是多到0万出头,这也是淘哥这次非常喜欢的一种户型。
(鸿威海怡湾多横厅户型,目前二手报价万)?
4、平米的3+1房
5、详细说说最低门槛:平的2+1房。
一句话点评,淘哥认为这个户型,刚需自住很好,投资也有空间。
第一:首先价格门槛低,淘哥大概扫了一眼,万以下的有30多套,万以下的应该有80多套,可选余地大。
第二:这个户型和前段时间深圳卖的很好的刚需户型,海纳公馆89的结构很类似,价格也差不多。但是金众的尺度略大一点,客厅开间3.6万,海纳是3.45米,几个房间尺度金众也略大一些。而且金众带高品质的精装修。
金众麒麟公馆平2+1房
海纳公馆89平的3房
第三:这种户型,在深圳湾要万,比如吉祥龙89的,户型结构基本一模一样,但是客厅、房间尺度比麒麟公馆也是更小点。
深圳湾万,西丽湖万不到,淘哥认为这个价差太大了,西丽湖这里应该还有增值潜力。
第四,看看其它二手房。
1、华润城1期
华润城1期有一种的大三房户型,目前二手房挂牌单价已经高达12万多一平,总价基本在万以上。
(平3房改大两房户型)
2、再对比一下当时被深圳人抢购一空的,超级网红盘华润城3期的3房户型:
这一套是平米的户型,仅能做三房朝向东南或西南,开盘售价在0-之间。目前二期的类似户型,价格应该在万-万。
3、我们再来看看深圳湾。
翡翠海岸的三房,单价19万,87平3房2厅2卫,总价万。
(贝壳找房在售二手房)
半岛城邦三期,84平米的两房,成交价,注意是成交价1万。
半岛城邦,89平米的三房,报价万。
半岛城邦三期,4房,价格去到了-万。
4、南山中心区片区、南外片区
南山中心区的南二外片区,如观海台、漾日湾畔、滨海之窗,还有科技园的南外片区,如阳光带海滨城一期二期,海怡东方、卓越浅水湾、恒立听海等楼盘。
80多——90多平米的两房,总价在0-0万。
约——多平米的三房,总价在-0万
对比之后,就能发现,从南到北,看遍南山的中心区域,基本上想买次新房,80多平米的两房要0万以上,89-平米之间的三房,要-0万,89-平以上的四房,则要-万以上。
金众麒麟公馆这种平的2+1房,总价万上下,真的是性价比极高。
如果你是刚需,你在科技园或者南山福田工作,你想就近上车。或者你在龙华,想改善到关内。金众麒麟公馆是一个非常好的选择,自住兼顾投资。
我知道你会说学位,下面淘哥也会分析。
NO.3|叁
教育和交通
未来不是短板,是优势
最后,讲一讲非常重要的两个方面,交通和学位,都有最新的好消息。
1、交通很方便
今天中午淘哥查询了以下,从深圳湾悦府,到金众麒麟公馆,开车走沙河西路,全程10公里,只需要20分钟。
显然,无论你在后海,科技园、留仙洞,还是未来超总工作、都很方便。
而且,还有一个好消息,沙河西路快速化改造,今年年底完工。
到时候,麒麟公馆往来科技园、深圳湾、超总等南山各个区域,将更加方便快捷。
2、学位
学区内小学为大磡小学和平山小学,中学为深圳市大学城丽湖实验学校。不久前,大磡小学已经被南二外集团收购了!,随着南二外集团的收购,南二外集团将正式全权管理大磡小学一切教学事务。
其实淘哥认为,西丽大学城这里的中小学教育,未来的大趋势是持续提升,因为有*府重视+名校集团化办学+高素质人口。
除了南二外之外,南科大、深圳大学都已经在西丽开展名校集团化办学。而且未来西丽大学城要扩容,淘哥大胆猜测,扩容后,哈工大深圳、清华大学、北京大学这几所超级名校,不排除有学校会引入自身附属学校。(注意,这仅仅是猜测,最终以教育部门为主)
人口素质上,西丽可能是深圳未来知识密度最高的区域。
西丽湖国际科教城规划图(来源:创新南山)
据了解,目前西丽湖国际科教城已有两院院士78人,全职院士28人,占全市的68%。国家省市各类创新载体家。其中科教机构创新载体家,约占全市的70%。
未来可能会汇集3万博士以上人才、孔雀计划、领*人才、全日制研究生、本科生在这个区域。
这样的区域,中小学教育长远看不但不会是短板,而且可能会是优势。
最后,淘哥必须提一下项目品质,淘哥推荐看看这篇文章:惊叹!金众麒麟公馆:人文雅宅的N个细节之美
好一个有着东方韵味的书香门第。为何能有这样的高品质?金众地产的背后,其实是深圳建工集团。深圳建工是深圳特区最早的建设者,承建了深圳市民中心、深圳机场、深圳地铁、深圳香港西部通道、滨海大道、南方科技大学、医院等一批标志性建筑。而麒麟公馆则是金众的巅峰之作。据淘哥了解,这个楼盘的高品质在深圳房地产业内广受认同,被称之为小悦府,悦府升级版。大家可以现场看样板房感受一下。随着房价越来越高,品质也越来越重要。再好的地段,如果楼盘品质跟不上,房价也会掉队。而高品质的项目,与低品质的房价差距,也会越来越大。目前,该项目已经吸引了不少高素质人才,据了解,项目启动了“麒麟才子”计划,先后已收到3位院士,20多位杰出人才、领*人才以及海外高层次人才(孔雀计划)递交的专业证书申请。
(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)
精准、独到的楼市解读一对一问答独家的内部信息加入淘哥的小密圈吧
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办,15年深圳房地产从业经验,历任南方都市报*金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟,世界顶级商学院,宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修,并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产,曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产,以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地,见多识广,过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻,为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有位资深投资者。
话题远不止于房产,还包括教育、留学、金融、资本、企业运营等等
每天交流信息,每天都在进步,更有各种主题线下聚会,搭建线上线下一体的交流平台。
不踩雷、不进坑,也不错过好机会,不留遗憾。
文杰淘楼
投资是认知的变现