在威海,房产乙方转型,为何一地鸡毛出路在 [复制链接]

过去十多年，在威海，房产领域，由于市场机会多、房源多、佣金高、大开发商未进来，加上自身努力，成就较多代理公司暴富或快富，很多公司短短几年间积累资金以千万计。这其中大部分公司基本都会在维持房产代理业务外，拓展新业务。有钱就折腾吧，也没错，毕竟不折腾老觉的其他行业容易、自己老么粗。新业务拓展领域也五花八门，进*行业的产业链，比如装修、物业、二手房门店、酒店经营；开拓行业之外的领域，餐饮、医疗、美容、教育等等。回过头看，勇气可嘉，结果是绝大部分业务都一地鸡毛、一片狼藉、亏的惨不忍睹。为何导致新业务或转型，几无成功案例？损失少则几十几百万多则千万计？失败的表象其实很简单，但是深层次原因还是站在经济和管理学的角度去分析更好。成功的企业绝大部分都是单一业务起码核心业务只有一个，大而全的极少成功的，茅台只造酒、高通只玩芯片....毕竟没多少公司是，那极少成功而且复合业务做的不错的。在经济学上有无数的案例，都经历过阵痛，赚钱扩张新业务然后几乎破产之际砍掉新业务起死回生。在威海房产代理领域，赚钱扩展新业务和新行业，绝大部分失败，几乎没有成功案例。主要五个核心原因：一是对市场敬畏不足、交的学费不足；二是无专业人才；三是人脉不够；四是不会做回报率分析；五是重资产拖累。第一个问题弄明白，就要搞清楚在威海房产乙方和丙方目前的人员构成。在房产行业，有两个极其重要的方面，一是要很多钱二是要很多人才，这两点都是针对开发商而言，一块地几千万几十亿，房产公司的拿地、融资、财务、工程、前期规划等基本都是本科或以上学历，还要有多年的工作经验，现在二线城市非和不要了。相对而言，在威海，乙方代理公司和丙方中介、渠道公司进入这个行业门槛是非常低的，做新房销售大部分培训半个月一个月就能上岗，找钱；做渠道的只要你肯吃苦就能赚钱，如果脑子活能赚多点；乙方和丙方，具有本科和以上学历的，在威海不足一成，而且即使这些本科绝大部分都不是专业毕业的（这和开发商每个部门都是高技术高专业人才不一样），找钱相对来说多花几个月的时间。也就是说，在威海房产乙方和丙方的大部分业务，技术含量并不高，高的几块主要在甲方。由于乙方丙方进入门槛不高，但是过去十多年是房产发展的*金十年，更多是经济和城市化率导致行业的顶峰期、成就不少代理公司的财富加上自身一定努力。由于钱来的太快，导致在思想上觉得房子几十万几百万都能卖掉，做其他行业，开个饭店炒个菜才几十块还干不好吗？开个酒店，一晚元还找不到客户吗......房地产是高大上行业，都能赚钱。其他行业有啥难的？这就是对新的业务和市场不了解，交的学费不足。是，卖一手房和二手房一个月内就可以学会，但是这是站在员工角度，站在公司角度，至少得两三年才能把代理这个行业的业务拓展、游戏规则、人员储备等几个核心问题解决好，然后才可能赚较多钱（极个别的在高峰进去就赚钱，除非低谷前出来，否则长期不经历过低谷很难赚很多钱）。其他领域道理一样，隔行如何山，每个行业你没有至少两年，一般三年从业经验怎么可能把这个行业的游戏规则搞懂？还是学费交的不足，哪怕开始干前，都不知道这个行业的竞争对手是谁？基本常识脑子没有印象。第二是，由于房产乙方丙方的从业人员接近99%都不是房产和相关专业毕业的，而且整体学历低些，不要拿着惯性思维去判断别的行业，做餐饮就是厨师起码是蓝翔学校学了两年技术加上饭店洗菜改刀至少一年才能上灶台，专业门槛可比卖房子高的多的多（其他哪个行业不是如此）。房产更多是行业早就收入高，并不是你的学历和专业那么值钱。走对行业而已。但是，在做新业务时，基本都会拿代理已有人员的部分去挑大梁，再适当外面招人，组建团队，这么做能成功几乎不可能，外行人指挥内行人，时间长了谁服你，招聘来的基本都是做基层，有能力的不过来，基层成长后，也起码心理藐视你们这些外行的领导，另谋高就。每个行业不同，需要的专业人才完全不同，别的行业除了极少数天赋高的和自学能力很强的，可以跨行业短期就能生存，绝大部分人毕竟都是凡人，没有至少两年时间怎么可能适应一个新的行业，且在这个行业赚到钱（房产行业除外），哪怕基层。做房产乙方业务主要是代理新盘，找到一个新盘核心还是人脉和关系，没有这个谁相信你、把房子交给你卖？甲方投资几个亿，不会为了几句话、去吹吹牛逼就放心给你，做不好你才损失几个钱，人家可能会烂尾。所以，代理核心是接项目，项目有多好你就可以在销售和策划方面找到多好的人员，是人员跟着你的项目走远大于人员跟着你的公司走；不是做项目的人员不重要，只是针对代理公司来说，接项目相对重要的多，这关系到公司有没有饭吃，吃什么饭的问题，对代理公司是至少七成重要的问题；做项目时，是海参的项目别给弄成鲍鱼就行；把海参做成大葱酱爆这种名菜，尽量锦上添花。房产代理，架构越简单越好，无怪于三件事，接项目、做项目、管好钱；对公司的重要性而言，接项目是雪中送炭、做项目是锦上添花、管好钱是做好后勤保障。同样道理，新业务拓展不管是房地产产业链或外行，都需要好几年积攒的人脉你才能接到新业务，不然你能赔几年，喝多少年的西北风。四是在做一个业务前，一定要分析这个业务，投入多少预期回报率多少？比这个回报率更重要的是，最好最坏的投入产出比的资金和心理准备，而不是先想着赚四百万，怎么不想最坏会赔几十万？！（房产代理接业务道理一样，这一点是想通的）你进入的这个新业务现在在威海是朝阳产业还是夕阳产业。现在绝大部分房产乙方人员都认为威海酒店行业好做、风险不大（疫情前）等等，你说能成功才奇怪？威海不是今年疫情，早从三年前，就是夏天的标间收入年年下降、空置率越来越高、拓客成本直线上升，最早搞酒店三年回本、后来五年，两三年前你在进入这个行业，大部分新进入的公司没有七年你怎么能回本？七年！有几个公司能坚持七年？！你做代理需要多久回本还没点数么。干了高回报的活，长期看的上低回报的业务么？教育行业也是如此，在威海做教育，你做低档赔死你、你做中档是一直在为你养的职工做贡献你根本赚不到钱、只有高端才赚钱可是早就饱和了，威海多少个孩子多少个有钱人的孩子这些孩子都集中在在哪些区域都没搞明白就做教育。对别的行业没有大量的调研甚至是无知的进入，不管你怎么努力，都不会成功，这个不是可能成功，是根本就不会成功，是肯定会亏钱的。最后一个问题是重资产，房产代理是轻资产，人员和保证金是主要成本，其次是办公等成本，你去做别的业务看看，开饭店租金、装修、人员、锅碗瓢盆是重资产。做酒店，你去租个房子，一年多少租金，一个房间装修和维护5万够么，不需要给驴妈妈等交拓客费吗？不需要早餐、干洗？做装修，你请的起四个设计、养几个施工和业务拓展的主干么，不需要一个高大上的门头去展示给高档房客户看么？新的业务或行业，你可以一个个想，哪一个不比房产代理的资产更重，都是重资产的活。房产代理的回报率远高于这些行业，这一两年市场低谷今年疫情特殊，大部分年景回报率很高，就是这两年即使不好过，也比这些行业好过的多。房产代理，只要不瞎折腾，不膨胀去拓展一堆没干注定赔钱的买卖，最差年景也可以维持个平能生存。只不过未来十年，在威海做房产代理，很难有过去十年那么高的佣金和回报率，因为上市开发商回报率从15%掉到8%，你凭什么赚那么多，人家一套房子投入90万赚8万，一套房子投入以前投入0赚00，现在投入0赚回报率够可以的了，而且你还可以循环投入。房产营销和渠道成本，长期的也会越来越低，威海房产代理暴利的年代一去不复返，不会再有，这点不要抱有任何幻想。以后就是深耕每一个甲方，维护好每一个渠道，把每一个客户当大爷。然后代理这块技术含量比较低，比的不是哪家比哪家聪明，而是比哪家少犯错误、比的是你的公司行业口碑、比的是对你的下家丙家的结款快慢、比的是你有没有几个核心人才、比的是短期操盘你对未来三个月市场的预判、比的是你的心态的转变不要急于求成。喝惯了茅台，还是及早斩断产业链和新行业，未来十年起码可以天天喝崂山！做自己熟悉的房产代理才是上策，最多扩展到渠道整合，在恰当时机适当步入二手房门店业务。