前几天发布了发展趋势上
年威海楼市分析出炉，威海人购买力严重透支
今天看一下威海楼市分析下
5、威海房地产价格将回归理性，保持稳定增长
威海房地产从5月份已经进入平缓期，加上央视事件影响，老百姓对威海房地产的房价出现了观望态势，甚至出现了“威海房地产价格将会下降的预言”，我们观点是威海房地产价格将会回归理性，但是不会出现下降，保持稳定增长将会是主流趋势。这一结论的判断依据主要来自以下依据：一是土地和建设成本的大幅上升，是房地产价格无法下降的主要原因；二是房地产项目的品质相对于五年前有很大的提高，功能性更好；三是相对于周边其他城市，威海房地产价格依然有相对优势；最后一点是威海城市的自然资源和环境优势足够支撑目前的价格水平。但从另一方面来看，威海的房地产也不可能再续年的疯狂增长的局面。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台整理
从量化的标准，知网期刊和山东大学威海营销管理研究中心地产大数据平台的研究模型可知，一个地区的房价主要有以下因素的影响：
各个因素对房价的影响排序如下：
数据来源：知网期刊文章整理
这里面有一个因素不容忽略，就是*府行**策因素影响，这个因素在年威海的各个新项目开盘中对房价的调节作用是非常关键的，已经无法用权重的方式来体现了。这一因素在房价增长极不正常的条件下，*府出于对社会稳定和行业健康发展的考虑，可能会直接限定房价区间。当然*府出台的价格限定区间也是基于市场的供需因素和其他因素给出一个比较合理的价格设计。从以上因素中可知，只要全国的经济和本地居民的GDP继续增长，货币*策和通货的存在，威海房地产价格的走势基本会保持稳健增长。
抛开房地产行业以外的因素，威海从今年对人才引进激励幅度上也有了很多大的提升，虽然相对于全国其他城市的人才*策没有较大的优势，但是对于计划定居威海或者已在威海工作的年轻人来说也是很大的促进。这一*策将会为威海房地产未来三年的发展提供一个稳定的刚需市场。
数据来源：威海市*府网站资料整理
6、威海房地产将出现片区分化，荣成、温泉镇、双岛湾增速最高
三大片区领跑威海房地产发展速度、文登区进入资源整合期，且形成威海房地产价格洼地，在年将会有大的发展。荣成地区在年初就开始发力，目前已经形成规模，地产上升格局已经形成，且荣成的客群两级分化将会更加严重，一类客群是外地的购买海景房客群；一类是本地的高端购房客群，荣成居民年收入本身就是威海市最高的地区，多年来一直没有很好的投资和消费出口，恒大、华发、中车等国企和上市公司的进入，产品品质将会有大的提升，从而刺激价格的快速上升。随着威海城区房地产带来的价格外溢效应，温泉镇已经成为威海房地产的价格洼地，这一局面是在年10月开始形成，目前已经具备快速发展的条件，未来开发的项目产品也很有竞争性，价格上升空间较大。双岛湾是高区最后一块开发地，目前高区地产项目存量有限，唯一能够延伸的空间就是双岛湾片区，这一片区的基础配套日趋完善，产业布局逐渐清晰和规模化。
文登区今年可能是给大家带来意外的一个区。文登区的价格已经符合“价格洼地”条件，另外从同比和环比增长比例看，满足价格快速的要求。只要有一个触发因素，有可能会引发文登区价格爆点。这个触发点可以体现多方面，可能是大型房企的进驻、也可能是*策的变动、或者一个偶然的事件。
威海文登区6月份房价价格分析
数据来源：威海市行业部门网站资料整理和山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
另外一个苗头会引起大家的兴趣，就是威海主城区购房的区域化局面正在逐渐打破，高区和环翠区到经区、东部滨海新城和临港区买房群体在增加。进一步分析发现是有两个因素造成的：一是*府职能部门的东迁，带动了这一趋势的出现，尤其是在*府工作的群体，早在几年前已经有购房计划，年的房产形势更加快了这一节奏；二是交通规划建设打破了这一区隔，购房的空间障碍得到极大的消除。
资料来源：威海市*府相关网站整理
7、威海房地产生态圈遭到破坏，重建压力大
开发商、购房者和代理商矛盾日益突出，威海房地产在全国老百姓心目中的形象有所折损。本地购房者无法再为本地开发商提供基本销量保证、开发商信誉度和美誉度需要重建、代理商与购房者信任度需要重建。很多人对生态圈不理解，其实简单来说，生态圈就是一个存在多方且多方都互有联系和影响的系统，在这个系统中大家是以正能量的角色推动整个行业发展的，彼此都贡献了自己的价值。威海的房地产业在-年，逐渐形成了一个房地产行业生态圈，这是威海为了应对威海房地产困境，由*府发起、协会组织、企业互助而努力发展起来的。生态圈确实为威海房地产的健康发展做出了很大贡献，但是年房地产快速发展，在经济利益的驱使下，契约规则遭到了极大的破坏，这个生态圈也损害严重。
生态圈的损害并没有引起业内的充分重视，直到央视对威海捂盘现象的报道把这隐藏在行业背后的隐患展现到大众面前。根据山东大学威海营销管理中心通过网络平台发放的数据结果来看，这一事件确实给威海的房地产带了负面影响。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
年威海房地产价格突飞猛涨，既有全国大势所趋的因素，也有行业发展规律的客观原因，但是不可否认的是也存在一小部分开放商和分销商利用大环境进行人为的推波助澜，把房价推向了一个高位，最明显的表现是买不到房、买不到合理的房子等。这一结果直接把各区房价推到了价格抗性上限，最后导致威海本地购房者无法为威海房地产提供基本的销量保证。目前各区价格都以达到价格抗性极限，威海地产形势不容乐观。
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台
这一问题通过威海4月1日A楼盘开盘新房储客人数和年5月2日B楼盘开盘新房储客人数对比可以看出。
威海A楼盘4.1号开盘数据分析
威海B楼盘5.2开盘数据分析
数据来源：山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台整理
8、威海房地产*策在一段时间内将从严、从紧、从重
鉴于威海房地产发展的现状和问题，*府将会从经济和社会整体发展来考虑行业的管理，威海房地产*策在未来一段时间内将呈现从严、从紧和从重的特点。从目前出台的一系列行业管理*策可见端倪。
资料来源：根据威海市住房和城乡建设局资料整理
资料来源：根据威海市住房和城乡建设局资料整理
来源：艾克数据科技
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